#2) 2008 미국발 금융위기는 어떻게 발생했을까? 투자 은행의 부동산 시장 진출(부제 : 파생상품의 위험성)

지난 포스트에서는 미국발 금융위기가 어떻게 시작이 되었는지 대략적으로 정리를 해보았다. 이번 포스트에서는 투자 은행들의 부동산 시장 진출을 다루며 금융위기 속사정에 대해 더욱 구체적으로 정리를 해볼 예정이다. 

 

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#1) 2008 미국발 금융 위기는 어떻게 발생했을까? 미국 집값이 끝없이 오른 이유는? 경제공부 경제상식 제테크

#1) 2008 미국발 금융 위기는 어떻게 발생했을까? 미국 집값이 끝없이 오른 이유는? 경제공부 경제

 

 

1. 상업은행(CB)과 투자은행(IB)이란?

이번 포스트는 투자 은행의 부동산 시장 진출에 대해서 정리를 해볼 예정이다. 본격적으로 들어가기에 앞서 상업은행과 투자은행의 차이를 알아보도록 하자. 

상업은행(Commercial Bank)란 우리가 일반적으로 알고 있는 은행들을 뜻한다. 보통 예금&대출 업무를 취급하는 시중은행이나 저축은행을 일컫는다. 이들은 예금주들로부터 돈을 예치받고 그 돈을 돈이 필요한 다른 사람들에게 대출을 해줘 예대마진으로 수익을 내며 운영을 한다. 

예대마진이란?
A은행이 매년 5%의 이자 지급을 조건으로 10명으로부터 각 100만원씩 돈을 예치 받았다고 가정해보자. A은행은 예금으로 모인 돈1,000만원을 돈이 필요한 사람들에게 매년 이자 9%를 조건으로 100만원씩 10명에게 대출을 해준다.

이 때 (9%의 이자수익 - 5%의 이자 지급)을 예대마진 이라고 한다.    

 

 

 

투자은행(Investment Bank)은 상업은행처럼 일반 소비자를 대상으로 한 예금&대출 업무를 하는 대신에 투자 업무를 주로 하는 은행을 일컫는다. 

 

이들은 아래와 같은 업무를 진행한다. 

1. 기업의 주식 및 채권 발행 업무 중개

2. M&A 중개

3. 부동산 개발 등의 직접 투자

4. 비상장 기업에 대한 투자

 

상업은행과 투자은행의 업무형태 차이

 

2. 상업은행이 가지고 있던 문제들

1편에서 설명했다시피 대부분의 사람들은 집을 담보로해서 은행에서 대출을 받았고 그 대출받은 돈을 몇 십년이라는 장기간에 걸쳐서 원금과 이자를 함께 갚아 나갔다. 그리고 이러한 주택담보 대출을 mortgage, 모기지라고 불렀다.  

 

은행은 여러 사람들의 돈을 예치 받아서 그 돈으로 대출을 해주며 이익을 냈는데, 이 경우 예금은 은행의 부채가 되고(맡긴 사람에게 다시 돌려줘야 하니까) 대출금은 자산이(빌려준 사람에게 받아야 하니까) 되었다. 

 

은행에게 예금이란? 부채
은행에게 대출금이란? 자산

 

그런데, 이런 상업은행들은 여러 문제점을 갖고 있었다.

 

📌 상업 은행의 문제 3가지

 

1. 예금 유치의 어려움

은행은 많은 사람들에게 대출을 해줄수록 예대마진 수익이 더 많아지는 시스템이다. 그렇기에 돈을 더 벌기 위해서는 즉, 대출을 많이 해주기 위해서는 많은 예금을 확보해야만 했다. 

 

그럼 예금을 확보하기 위해서는? 당연히 이자를 높여 경쟁력을 가져야 했다. 

 

이에 은행들은 많은 예금 확보를 위해 서로 앞다투어 이자를 높였고 그럴수록 예대마진은 점점 줄어들게 되었다.

 

2. 장단기 자금 수급 불일치

보통 예금을 20~30년씩 맡기는 사람은 없다. 하지만 20~30년동안 돈을 장기 대출하는 사람은 한 트럭이었다. 은행 입장에서는 단기 예금으로 장기 대출을 해줘야 하는 문제가 발생하게된다. (이해하기 쉽게 아래 그림 그려놓음) 이러한 자급수급시점 불일치로 상업은행들은 유동성 위기에 놓일 가능성이 커지게 되었다. 

자금수급시점 불일치로 인한 유동성 위기 가능성 상승

3. 대출금 회수 위험

대출을 받은 사람들 중에서 원급이나 이자를 갚을 능력이 없는 사람이 있을수도 있었다. 이럴 경우 은행은 담보인 집을 회수하여 경매에 부친다. 

 

하지만 경매는 당연히 시장가보다 낮게 책정&낙찰이 되기 때문에 은행으로썬 빌려준 원금과 이자를 회수하기 어려워진다. 그렇기 때문에 은행들은 상대적으로 신용 위험이 낮은 프라임 등급의 소비자에게만 돈을 빌려주려고 한다. 

 

예금유치의 어려움
장단기 자금 수급 불일치
대출금 회수 위험

 

 

그런데 1990년 중반 이후 투자은행들이 나타난 후 상업은행의 업무 구조가 변하기 시작한다. 골드만삭스, 메릴린치 같은 투자은행들이 상업은행이 보유하고 있던 대출금 자산 매입을 시작했던 것이다.

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3. 투자은행(IB)의 등장

 이게 무슨말인가 하면, 투자 은행이 상업은행이 갖고 있는 대출 원금과 이자를 지급받을 권리를 돈을 주고 샀다는 말이다. 

상업은행은 어떤 조건으로 팔았을까? 앞서 들었던 예처럼 상업은행이 4%의 예대마진으로 수익을 얻을 수 있다고 가정했을 때, 상업은행이 1%의 이익을 올릴 수 있는 가격으로 투자은행에 권리를 매각했다.  

 

'아니 가만히 두면 4% 수익을 얻는데

왜 1%의 이익으로 팔아버려?

손해보는거 아니야?'

 

상업은행은 앞서 설명한 3가지 문제점을 갖고 있었는데 이 권리를 투자은행에 팔아버리면 3가지 위험을 모두 회피할 수 있음과 동시에 권리를 판매하여 당장 자금 확보까지 할 수 있었기에 절대 손해보는 장사가 아니였다. 

1. 불확실한 4% 이익 < 확실한 1% 이익
2. 당장 활용 가능한 자금 생김. 이 돈으로 투자해서 2%이상 수익만 내면 그거대로 개이득

그런데 여기서 꼭 기억해야할 점이 하나 있다. 상업은행이 투자은행에 권리를 팔 때 대출금 회수 위험도 같이 넘겼다는 것이다. 즉, 대출금을 회수하지 못할 수도 있는 신용위험을 함께 넘겼다는 뜻이다. 

 

이 때 상업은행은 이렇게 생각했다. 

CB : 부동산은 계속 상승할거니까, 대출금 회수가 안되면 집 경매에 넘겨서 팔고 원금+이자 회수하면 되지!
       아, 근데 이게 회수가 안되면 어떡하지? 그래도 괜찮아!
       투자 은행에 원금+이자 상환 권리를 팔면 우린 위험도 떨구고 당장 자금도 유입되고 좋지 뭐~

상업은행은 1. 부동산은 계속 상승할 것이라는 믿음 2. 투자은행에 대출금 상환 권리 매도로 인한 위험탈피를 토대로 주택담보대출을 늘리는데 열을 올렸고, 그 결과 신용등급이 낮은 서브프라임 등급에게까지 큰 액수의 주택담보대출을 신나게 해주게 되었다. 

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투자은행이 구입한 이 채권은 향후 20년간 원금 + 이자를 받을 수 있는 권리이며 수익도 고작 3% 밖에 되지 않는다. 투자은행은 정말로 저 3%를 얻기 위해서 이걸 샀을까? 

상식적으로 20년간 수익 3%를 벌려고 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 게다가 대출금을 회수하지 못할 위험성도 있는데 말이다. 그럼 대체 어떻게 이익을 내려고 한걸까?

 

이제부터 투자은행이 상업은행으로부터 매입한 주택 담보부 채권으로 어떻게 이익을 챙겼는지를 정리해보겠다. 

 

3. 투자은행들의 SPE(특수 목적 법인) 설립

앞서 설명했듯 투자은행의 주 업무는 아래와 같다. 

 

1. 기업의 주식 및 채권 발행 업무 중개

2. M&A 중개

3. 부동산 개발 등의 직접 투자

4. 비상장 기업에 대한 투자

 

이 업무들은 의뢰 들어오는 건수는 적지만 하이리스크 하이리턴 사업들이다. 위험이 높은 만큼 그만큼 고수익을 올릴 수 있는 사업이라는 뜻이다. 

 

이런 일들을 하는 투자은행이 고작 20년간 3% 이익을 얻자고 주택담보부 대출 채권을 매입했을리 없다. 게다가 주택담보부 대출 채권을 구매할 자금도 구해야한다. 그래서 투자은행들이 수익을 얻기 위해 생각해낸 방법은 바로 SPE, 특수 목적 법인의 설립이었다. 

특수목적 법인에 채권을 파는 투자은행

투자은행들은 특수목적법인, SPE(special purpose enity)를 설립했다. 그리고 이 SPE는 일반 투자자들에게 투자금을 모아 투자은행에 조달한다. 투자은행들은 SPE가 조달한 이 돈으로 대출 채권을 구입했던 것이다. 그렇게 구매한 대출 채권을 SPE에 매각을 하고 이익을 챙긴 것이다. 

 

그러니까, 상업은행이 향후 20년간 4%의 원금 + 이자 수익을 낼 수 있는 주택담보부 채권을 투자은행에 팔았고, 투자은행은 특수목적법인을 설립하여 향후 20년간 3%의 원금+이자 수익을 낼 수 있는 주택담보부 채권을 1% 마진을 남기고 매각을 한 것이다.  

 

(점점 꼬여만 가는데....)

그렇다면, SPE는 어떻게 일반투자자들에게 투자금을 모을 수 있었을까? 그 해답은 바로  MBS(mortgage backed securities), 주택담보부 증권이다. 

 

4. MBS, 주택담보부 증권은 또 뭐야?!

MBS? MBC는 아는데...

간단하게 설명하면, MBS 란 앞서 주택 담보 대출을 받은 100명의 사람들이 갚아나갈 원금 + 이자를 받을 권리를 쪼개서 판매하겠다는 뜻이다. 만약, 100주의 MBS를 발행해서 100명의 투자자들에게 1주씩 판매를 한다면, MBS를 구입한 사람은 향후 20년간 1명의 대출자가 갚아나갈 원금+이자를 받을 수 있는 권리를 받게 되는 것이다.  

 

MBS 증권 구입을 통한 수익이 최종적으로 은행 예금 이자보다 높았기 때문에 많은 투자자들이 이 MBS 증권을 구매했다. 

게다가 1990 중반부터 미국 집값은 계속해서 오르고 있었기 때문에 대출자가 원금 상환을 못해서 주택을 팔아 수익을 챙길 수 있었으므로 MBS 투자자 입장에서 손해보는 장사는 아니었다. 그렇게 MBS는 아주 잘~ 팔렸다.  

 

(하지만 점점 내 머리는 터져가고..) 

위 그림처럼 얽히고 섥힌 주택담보부 채권 판매로 상업은행과 투자은행은 짧은 시간 내 소액의 자금을 획득할 수 있었고, 결국 대출금을 회수 하지 못할지도 모르는 위험은 일반투자자가 다 떠앉게 되었다. 이렇게 쉽게 돈 버는 방법을 알아버린 CB와 IB는 2000년대 들어서 더욱 적극적으로 이 거래에 뛰어들기 시작했다.  

 

하지만 인간의 욕심은 끝이없었다. 투자은행은 주택담보부 증권 MBS를 가지고 또 파생상품을 만들기 시작하는데.... 그게 바로 부채담보부 증권(CDO,collateralized debt obiligation)이다.

 

 

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