#1) 2008 미국발 금융 위기는 어떻게 발생했을까? 미국 집값이 끝없이 오른 이유는? 경제공부 경제상식 재테크

주식을 시작한 뒤로 경제에 아주 많은 관심이 생겼다. 당연하다! 모든 것이 내 주식과 연관이 되어 있으니까 말이다. 

 

그러다가 한 가지 궁금한 점이 생겼다. '2008년 금융 위기는 어떻게 발생한 거지..?' 그 당시 난 응애였기 때문에 자세한 내용은 이해를 하지 못했다. 다만 뉴스나 신문에서 서브프라임 모기지론에 대해서만 많이 들어본 기억이 난다. 

 

모든 것에는 순환주기가 있다고 한다. 경제도 예외는 아니다. 그말인 즉슨 2008년에 발생한 금융 위기와 같은 일이 언제든 다시 발생할 가능성이 있다는 말이다. 

"2008 금융 위기 사태를 공부해서

내 작고 소중한 돈을 지켜보자!"

 

또 다시 2008년 금융 위기와 같은 일이 터졌을 때 내 귀여운 자산을 지켜야 하지 않는가. 그래서 2008 금융위기에 대해 공부를 시작했고, 이 포스트는 내가 공부하면서 정리해 놓은 내용을 업로드할 예정이다. 

 

꽤나 긴 글이 될 것 같다. 

 

 

참고로 나는 2008 미국발 금융위기를 최종학의 숫자로 경영하라와

 

 

영화 빅쇼트로 공부했다.

 

 

1. 2008 금융 위기 간단 요약

2008 미국발 금융 위기를 아주 간단하게 요약을 해보자면, 끝없이 오르던 부동산 가격의 하락 -> 주택담보대출자들의 대출 상환 불가 -> 은행 부실로 정리를 할 수 있다. 

 

자, 그럼 저 과정에서 복잡하게 얽히고 섥힌 일들을 지금부터 풀어서 설명해 보도록 하겠다. 

 

2. 미국의 부동산 가격은 왜 '끝없이 올랐을까?'

2008 미국발 금융 위기의 시작은 끝없이 오르던 부동산 가격의 하락이다. 그렇다면 미국의 부동산 가격은 왜 끝없이 올랐던걸까?

중, 고등학교 때 경제 수업을 들었으면 잘 알 것이다. 어떤 상품의 가격이 상승하기 위해서는 그 상품을 원하는 사람들의 수요가 증가하거나 그 상품을 제공하는 공급이 감소하거나 둘 중에 하나는 해야 한다는 것을 말이다. 

 

 

'그럼 미국의 부동산 가격이 올랐던 것도

수요, 공급에 변화가 생겨서 그렇겠네!' 

 

Nope!! 부동산은 그렇게 만만한 상대가 아니었다....

 

더 구체적으로 따져본다면, 미국의 1990년대 중반부터 2006년까지의 인구수는 연평균 약 1%가 증가했기 때문에 부동산에 대한 수요가 증가하진 않았다. 더불어 물가 상승을 고려했을 시 실직 소득은 오히려 1% 감소했기에 소득의 증가로 인한 수요 증가도 아니라고 볼 수 있다. 

 

그런데 같은 시기 주택 공급은 계속해서 증가했다. 

 

수요는 그대로인데 공급만 증가했다? 우리가 알고 있는 상식에 의하면 그럴 경우 상품의 가격은 하락하게 된다. 그러므로 이 상황에선 집값이 떨어지는 것이 자연스러운 상황인 셈. 

갑자기 이상한 일이 벌어졌다. 이 시기에 돈 없는 대학생들과 외국인 이민자들이 주택을 구입하기 시작한 것이다. 

 

대체 그들은 어떻게 집을 살 수 있던 걸까??

 

3. 클린턴 정권의 정책

빌 클린턴 (1946~)

미국 42대 대통령이었던 빌 클린턴(1993~2001)의 고정 지지층은 저소득층 + 이민자였다. 클린턴 행정부는 이들의 소비 활성화를 위해 저금리 정책을 실시했는데, 이 저금리 정책을 전두지휘한 사람이 바로 앨런 그린스펀이다.

Alan Greenspan(앨런 그린스펀)은 1987년 8월부터 2006년까지 *미연방준비제도 이사회의 의장이었던 사람으로, 아주 과감한 저금리 정책을 펼친 사람이다.

 

*연방준비제도 (Fed, Federal Reserve System) : 우리나라의 한국은행과 같이 미 중앙은행의 역할을 하는 제도. 자세한 내용은 아래 게시글을 참조 고고

미국의 연방준비은행, 연방준비제도, 연방준비제도 이사회가 뭐예요?

미국의 연방준비은행, 연방준비제도, 연방준비제도 이사회가 뭐예요?

앨런 그린스펀은 사람들의 소비를 진작시키기 위해서 저금리 정책을 펼쳤고, 당연하게도 사람들은 낮은 이자를 주는 은행에 예금을 맡기는 것보다는 소비를 하거나 대출을 받는 것을 선택했다. 결국 소득 수준 < 소비 수준이 되어버린 거다.  

 

다시 클린턴 정권으로 돌아와보겠다.

 

클린턴과 민주당은 자기의 고정 지지층을 위해 그들에게 주택을 마련해 주는 것이 매우 중요한 과제로 생각했다. 미국의 대다수였던 그들에게 자신의 집을 갖게 해주고 싶었던 클린턴 정권은 ✌️가지 일을 하게되는데,

 

1. 양도 소득세 낮춰주고

2. 주택담보 대출 관련 기업에 지원을 한 것이다. 

 그래서 그게 뭔데요?

 

먼저 1번의 양도소득세란 개인이 토지나 건물 등의 부동산이나 주식 같은 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익에 부과하는 세금이다. 클린턴 정권은 이 세금을 낮춰주었고 그 덕분에 주택 거래가 활발해졌다.

 

그리고 나서 2번 주택담보 대출 관련 기업에 대한 정부 지원도 확대를 했다. 1990년대 초중반까지만 해도 신용등급이 높은 PRIME (프라임)고객에 대한 지원들이 주를 이뤘다. 때문에 프라임 등급 소비자들 대부분이 주택을 보유할 수 있었는데, 문제는 프라임 등급의 대출 시장이 포화가 되자 은행과 주택담보대출 전문회사들에게는 더 이상 대출을 해줄 고객들이 사라진 것이었다.

 

이 때문에 그 들은 새로운 고객을 유치하는데 혈안이 되었는데, 그 결과 과거에는 대출 승인이 나지 않았던 서브 프라임 등급의 고객들에게 까지 대출을 해주기 시작했다.  

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4. Sub prime 등급이란?

서브 프라임 등급은 Prime 등급보다 신용 등급이 낮은 소비자들을 뜻한다. 이 사람들은 신용 등급이 좋지 않기 때문에 대출을 해줬을 때 미 상환 위험이 높아 대출이 되지 않는 사람들이었으나 새로운 고객을 유치하기 위해 발 벗고 나선 은행과 주담대 전문회사들 덕분에 이들에게도 대출이 허락되기 시작한 것이다. 

어쨌든 사람들이 집을 갖게 되었으니

좋은 거 아니야?! 굿굿~! 

 

모두가 집이 생겨서 햅피하게 끝났으면 다행이지만.. 현실은 그렇지 않았다. 시간이 지날수록 은행들의 경쟁은 치열해졌다. 점점 주택 구입자들에게 유리한 대출 조건을 걸게 되고, 이 같은 일이 결국 큰 화를 불러일으켰다. 

 

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한 가지 예를 들어보자. 

 

여기 100원짜리 집을 사려는 A 씨가 있다. A 씨는 집 값의 25%인 25원을 최초 지불액으로 지급하고 집을 담보로 75원을 대출 받아서 30년간 이자와 원금을 갚아 나갈 예정이다.  

은행 : A 고객님 집값 25%인 25원을 최초 지불액으로 내시고 집을 담보로 저희한테 75원을 빌려가세요. 그 다음에 저희에게  30년 간 이자 + 원금을 매달 갚으시면 됩니다~^^

그런데 이러한 대출 조건들이 정부의 지원, 낮은 금리, 새 고객을 유치하기 위한 금융업계의 경쟁들 때문에 더 파격적으로 소비자에게 유리해지기 시작했다. 최초 지불액이 점차 낮아지다 못해 전혀 없는 대출도 등장했는데, 이는 사람들이 모아둔 돈이 전혀 없는 상태에서도 집을 사는 게 가능해짐을 뜻했다. 

 

점차 변해가는 대출조건>

은행 : A 고객님, 집값의 최초지불액은 10원만 내세요~ 아니 5원! 아니, 3원! 아니 그냥 내지 마세요!^^ 집 값 100%를 주택담보 대출 받으시고 천천히 갚아 나가세요~

상황이 이렇게 되니 정말 너도나도 집을 구매 할 수 있게 되버렸고, 특히나 이민자들이 많이 살던 캘리포니아와 플로리다의 경우 주택 수요가 급증을 했다. 집에 대한 수요 증가로 인해 1990년 중반부터 2006년까지 이 지역의 집 값은 300%나 증가했다. 말 그대로 끝없이 집값이 치솟은 것이다. 

 

그 결과, 미국 전체 연간 신규 주택담보대출 액수가 1997년 8천억 달러에서 2003년 4조달러로 5배가 증가하게 됐다. 

5. 집값 버블이 터지기 시작했다..!

아니, 사람들이 바보도 아니고 대체 왜 이런 일이 생겨난걸까?

 

일단 집값 버블 현상이 나타난 이유는 이러하다.

 

1. "부동산은 절대 망하지 않아!"

1992년부터 2000년에 이르는 클린턴 정권과 부시 1기 정권 초까지 부동산 가격은 계속 상승했다. 사람들은 "어라? 집을 사면 집값은 무조건 오르네? 야 이거 대출금이 크더라도 일단 사야지! 집값이 오르면 빚도 갚고 차익도 챙길 수 있잖아! 안 사면 바보!"

 

2. 금융업계의 태도 변화

계속해서 집 값이 오르자 은행들은 이렇게 생각한다. " 집 값이 계속 오르네? 아 이거 뭐 상환 못해도 집 차압해서 경매로 팔아버리고 대출금 회수 해버리지 뭐~~" 은행들 입장에서는 손 안대고 코풀수 있는 격인 셈이었다. 

 

동시에 골드만삭스, 메릴린치 등의 투자은행들도 부동산 시장에 진출하기 시작했다. 

 

하지만, 미국의 저금리 시대는 영원하지 않았다. 클린턴 행정부 말기즈음엔 재정 적자가 심화됐고 결국 정부 지출을 줄이고 금리를 높이기 시작했다.

 

거기다가 부시 정권 초기 911 테러 발생으로 미국은 이라크와 전쟁을 시작했고 이에 정부는 민간 부분에 정부 지출을 더 줄여버렸다. 엎친데 덮친 격이라고 원유가격 급등으로 2000년대 중반 이후 미국은 저성장 시대로 접어들고 결국엔 거품이 터져버리고 말았다. 

거품이 터지면 이제 도미노처럼 주르륵 넘어질 일만 남은 상태였다. 

 

기업들의 실적 악화 -> 직원들의 임금이 낮아지거나 해고(특히 서브프라임 등급인 비숙련 저임금 노동자가 타격을 받음) -> 소득 감소 -> 고금리, 집 대출 이자 감당 안됨 -> 은행들은 주택 차압 후 경매로 내놓음 -> 부동산 경매 물량 증가 -> 집을 살 사람이 없음 -> 집 값 하락 -> 집 값 하락 -> 집 값 하락....

 

그 결과 서브프라임의 대출금 및 이자 미상환 비율이 1998년 5%에서 2008년 20%가 되어버렸고 2008 미국발 금융 위기가 시작이 됐다. 

 

▶ 다음 편 : 투자 은행의 부동산 시장 진출(부제 : 파생상품의 위험성)